Como avaliar o contrato de aluguel antes de abrir uma franquia

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Assinar um contrato de aluguel comercial é uma das etapas do processo de abertura de uma franquia que gera mais dúvidas entre os franqueados, por ser uma questão bastante burocrática com a qual nem sempre o investidor está acostumado. Muitas vezes, o mais indicado é contratar um consultor especializado no assunto, mas existem algumas informações básicas para quem decide enfrentar esta etapa sozinho, recorrendo ao suporte da franqueadora apenas para sanar possíveis dúvidas.

O primeiro passo é alinhar junto à marca a localização estratégica da unidade que será aberta para não haver conflito entre franqueados. A escolha do ponto comercial deve envolver o perfil de público que deseja atingir, facilidade de acesso, análise da concorrência, se o local é atendido pelos serviços básicos (água, luz, esgoto e telefone) e a capacidade do local de alojar o novo negócio.

Concluída esta pesquisa inicial, é hora de analisar o contrato para a locação do ponto. Uma dica importante é não se basear apenas no valor do aluguel, porque isso vai depender das condições em que o imóvel se encontra. Para alugar um imóvel comercial, é preciso estar atento à regularização do ponto. O empreendedor deve verificar se o imóvel ou o conjunto de salas comerciais possui:

Habite-se: documento que comprova a regularidade da obra perante a prefeitura do município;

AVCB: sigla para Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros que atesta a segurança do local contra riscos de incêndios e pânico. A solicitação ou renovação deste auto, normalmente, é de responsabilidade do locador, mas pode ser definido entre as partes quem irá providenciar e arcar com os custos;

Alvará de funcionamento: documento expedido pela prefeitura ou órgãos governamentais da cidade onde pretende instalar um empreendimento, que garante a autorização legal para que determinada atividade seja exercida naquele local. A falta do documento pode ocasionar multa para a empresa e, em reincidência, pode até mesmo autorizar o encerramento das atividades pelas autoridades fiscalizadoras.

Caso o valor do aluguel esteja muito abaixo dos demais pontos comerciais na mesma região, é válido atentar-se sobre a regularização do imóvel, pois uma aparente economia inicial pode gerar despesas maiores no futuro.

É interessante avaliar a duração do contrato e a possibilidade de renovação. Para evitar futuros problemas, a assinatura do contrato com cláusula de vigência deve ocorrer junto a um cartório de registro de imóveis. Dessa forma, se o proprietário vender o imóvel, o novo dono não poderá reincidir o contrato.

A instalação de uma franquia sempre vai depender de reforma no espaço, mas caso a obra inclua procedimentos de melhorias estruturais – que vão além do seu negócio – é válido contestar os gastos e negociar o valor do aluguel.

Polêmica

Um ponto que há décadas é alvo de polêmica diz respeito à cobrança de “luvas”, que é o valor tradicionalmente cobrado pelo locatário em áreas de grande atividade comercial, onde a disputa por locações costuma ser acirrada. A Lei 8245/91, conhecida como a “lei do inquilinato”, torna esta cobrança legal somente na firmação do primeiro contrato. No caso de renovação de contrato com mais de cinco anos de duração, a cobrança é ilegal para luvas ou termos similares utilizados pelo mercado, como ônus, prêmio, bônus, encargo ou taxa especial.



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