Ser dono do seu próprio ponto comercial é um bom negócio?

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Com a crise financeira que se instalou no Brasil nos últimos anos, muitas oportunidades surgiram no mercado imobiliário para quem quer comprar o seu ponto comercial, segundo o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP). Frente à oportunidade, porém, fica a pergunta: vale a pena comprar um imóvel para começar o seu negócio próprio?

Segundo Everton Silva, gerente de controladoria e finanças da SMZTO, quando o assunto é franquia, no plano de negócio das redes é contabilizado sempre o valor do aluguel. “Se o empresário prefere comprar ou construir o seu ponto comercial, o investimento no negócio será muito maior do que o estimado pela franquia”, diz ele. “Dependendo do imóvel e do local da loja, o investimento vai mais do que dobrar. Com isso, é bem provável que o retorno previsto pela rede não aconteça no período estabelecido.”

Outro fator, segundo o especialista, deve ser avaliado pelo empresário antes de ele pensar em comprar um imóvel para abrir uma franquia. “O contrato feito pelas redes é de cinco anos, sem a garantia de que ele será renovado após este período – e será praticamente impossível pagar um imóvel neste período com o retorno do negócio. Comprar um empreendimento sem essa garantia pode não ser um bom negócio.”

Para ele, mais importante do que ter o dinheiro disponível para comprar um imóvel, é avaliar o melhor local para abrir a unidade. “Se o franqueado tiver dinheiro para comprar um imóvel que não esteja localizado num ponto estratégico para a rede, e que não atinja o seu público-alvo, não é vantagem tanto para o empresário quanto para a franquia, por exemplo.”

Uma opção que vem sendo praticada por alguns empresários com recursos para investir na compra de um imóvel, segundo Silva, é separar os investimentos feitos pela pessoa física da jurídica. Ou seja, o empresário compra ou constrói o seu ponto comercial, e “cobra” aluguel dele mesmo como franquia. “Ele investe na compra do imóvel e todos os meses retira o valor referente ao aluguel dos custos da franquia. Com isso, ele atua duplamente, como investidor dos mercados de franchising e imobiliário, garantindo, também, um retorno do seu investimento com a compra do ponto comercial. Dessa forma, o investimento e o prazo de retorno previsto pela franquia não serão alterados.”

Preços ainda atrativos

Segundo Roseli Hernandes, integrante da vice-presidência de gestão patrimonial do Secovi, os preços dos imóveis – tanto residenciais como comerciais – continuam atrativos por causa da queda nos valores registrada nos últimos anos. Por isso, quem deseja comprar um imóvel, ainda pode fazer um bom negócio.

Apesar de o Secovi não ter nenhum levantamento oficial, Hernandes estima que é possível comprar um imóvel comercial de 5% a 25% mais barato atualmente. “Os preços dos imóveis ainda estão baixos, por isso, quem deseja comprar uma sala comercial ou loja, vai encontrar boas oportunidades.”

Ela afirma que houve uma entrega muito grande de salas nos últimos anos e o mercado não conseguiu absorver. “Temos prédios inteiros que estão com dificuldade para alugar. Vale a pena procurar uma boa consultoria para saber se tem muitas unidades vazias na região onde se deseja comprar, se o preço está adequado e se naquele local vende-se rápido um imóvel, caso necessário.”

A especialista afirma, no entanto, que quem quer comprar um imóvel comercial precisa ter a certeza do que pretende fazer com ele. “Se é abrir um negócio, pode ser vantajoso comprar o imóvel por não ter de pagar aluguel, mas também será preciso arcar com custos como IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), condomínio, no caso de sala comercial, e da manutenção do imóvel.”

Hernandes lembra que, na contramão, hoje em dia, muitos empresários não querem “empacar” dinheiro com um ativo (imóvel comercial) e preferem usar o valor como capital de giro da empresa. “Os bancos, por exemplo, não gastam mais com ativos. Eles preferem investir o dinheiro que seria usado para a compra de um imóvel e pagar aluguel.”

Valor do aluguel de lojas começou a subir

Segundo Hernandes, os preços dos alugueis das lojas, nos últimos 12 meses desde novembro de 2017, registraram alta na comparação com o mesmo período no ano anterior. Os valores passaram de R$ 5.117 para R$ 6.904. Nesse período, também foram alugadas 58% unidades a mais do que em 2016, e o tempo de espera para alugar uma loja também foi 31% mais rápido do que no ano anterior.

Ainda assim, segundo a especialista, vale a pena pesquisar e negociar preço porque a oferta continua grande. No caso das salas comerciais, houve uma redução nos valores praticados em 2016. Os alugueis caíram de R$ 2.074 para R$ 1.922. “Estamos sentindo que os empresários estão negociando mais ou procurando conjuntos comerciais mais baratos para abrir ou mudar o seu negócio.” Também foi registrado um aumento de 5% nas locações no período, e o tempo de espera passou de 131 para 100 dias.

Ao decidir pela locação é importante conhecer as informações básicas que devem ser analisadas no contrato de aluguel e recorrer ao suporte da franqueadora apenas para sanar possíveis dúvidas.



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